房屋买卖欧宝app的房屋被司法查封卖方是否构成违约?
时间:2018-12-28 来源:欧宝app律师网 浏览:
  上诉人(原审被告):徐某某,男,1980年9月29日出生,汉族,住重庆市渝中区。
  
  上诉人(原审被告):蔺某艳,女,1986年1月9日出生,汉族,住重庆市南岸区。
  
  二上诉人共同的委托诉讼代理人:重庆欧宝app律师事务所律师。
  
  被上诉人(原审原告):何某丹,女,1980年11月22日出生,汉族,住重庆市渝北区。
  
  委托诉讼代理人:重庆华立万韬律师事务所律师。
  
  委托诉讼代理人:重庆华立万韬律师事务所律师。
  
  上诉人徐某某、蔺某艳因与被上诉人何某丹房屋买卖欧宝app纠纷一案,不服重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初13456号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人徐某某、蔺某艳的委托诉讼代理人曾武,被上诉人何某丹的委托诉讼代理人胡校溟参加了审理。本案现已审理终结。
  
  徐某某、蔺某艳上诉请求:撤销一审判决并改判驳回何某丹的诉讼请求。事实及理由:1.司法查封行为并不构成卖方的违约行为。案涉房屋买卖欧宝app签订时,房屋并未被查封,查封发生在两个月之后,期间出卖人不能保证无其他案外原因房屋被司法查封。卖方义务欧宝app仅约定为欧宝app签订之前的产权纠纷、抵押等事宜应在转让之前清理完毕。2.案涉欧宝app三方已经协商解除了欧宝app,可以推定三者对终止欧宝app达成了一致意见。欧宝app协议解除后欧宝app权利义务就已全部终止,不存在违约责任。3.本案诉讼标的仅6万元,但何某丹申请冻结了徐某某68万元的财产。
  
  何某丹辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
  
  何某丹一审诉讼请求:判决徐某某、蔺某艳双倍返还定金6万元。
  
  一审法院认定事实:徐某某、蔺某艳系夫妻关系,共同徐某某与蔺某艳拥有渝北区隆鑫鸿府11幢2-7-2号房屋的产权(公证委托书载明共同拥有,产权证仅登记了徐某某的名字),共同委托重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司(以下简称中原公司)的蔡健为出售房屋的代理人。2017年3月25日,以徐某某为卖方,以何某丹为买方,以中原公司为居间方,三方签订《房地产买卖及居间欧宝app》,约定卖方将其名下位于渝北区隆鑫鸿府11幢2-7-2号房屋出售给何某丹,建筑面积149平方米。第2条约定,房屋成交价116万元,签欧宝app时交定金6万元,剩余110万元由买方办理银行按揭。具体约定:买方在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后五个工作日内到按揭银行签订相关文件,卖方需积极配合……。第6条约定,卖方在收齐全款之日负责将物业交给买方使用。第10条约定,如卖方未能履行本欧宝app约定,则买方可要求双倍返还定金,或选择要求卖方赔付不得低于本欧宝app物业价款17%的违约金。第13条手写约定,……(3)签订买卖欧宝app后五个工作日内,买卖双方到银行办理按揭审批手续。(4)按揭审批通过后卖方自行到原贷款银行办理还贷解押手续。(5)卖方取证并解押后五个工作日内买卖双方到房交所办理过户手续,买方支付首付款40万元。(6)剩余房款70万元由银行直接发放到卖方账户。(7)买方取证当天在房交所办理抵押登记手续。(8)买方申请的贷款金额为70万元。
  
  欧宝app签订后,何某丹支付徐某某定金6万元。何某丹另于2017年6月6日支付徐某某首付款42.5万元。双方认可欧宝app履行过程中已协议由何某丹先支付42.5万元给徐某某用于解押。付款后几日内案涉房屋成功办理了解押,并由重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行出具注销房屋抵押登记证明。
  
  2017年6月9日,中原公司代为办理案涉房屋过户手续时发现房屋被另案司法查封(重庆市南岸区人民法院于2017年5月23日出具的(2017)渝0108财保451号民事裁定书查封),并将查封事宜及时通知了买卖双方。
  
  2017年6月22日,何某丹诉至法院,之后撤回部分诉讼请求,仅保留双倍返还定金6万元的诉请。
  
  2017年7月5日,何某丹、徐某某、中原公司签订《解除欧宝app协议》,约定解除案涉《房地产买卖及居间欧宝app》,由卖方退还买方48.5万元,卖方支付居间方服务费1.5万元,居间方退还买方按揭服务费7000元,卖方有权将房屋再次出售他人。协议签订后,各方按协议全部履行了各自义务。
  
  庭审中,徐某某陈述,何某丹为了享受银行低利率,故意拖延银行按揭贷款审批时间,导致交易没有及时完成,根据协议第2条,何某丹接到居间方通知五日内到银行签文件,卖方委托居间方全权办理手续,对买方具体签文件的时间不清楚,但何某丹2017年6月6日还款肯定有问题。中原公司(何某丹撤回了对其起诉)陈述,应根据协议第13条履行按揭义务,但双方去了没有、什么时间去的以及什么时间通知双方的,均记不清了。
  
  一审法院认为:《房地产买卖及居间欧宝app》合法有效,现三方已协议解除,予以确认。
  
  本案的争议焦点是徐某某是否违约。根据庭审查明的事实,案涉房屋不能过户系徐某某涉其他经济案件导致房屋被查封。虽徐某某称何某丹为了享受银行低利率故意拖延导致交易未及时完成,但未举示证据佐证。根据违约责任的无过错原则,徐某某存在违约,应承担违约责任,即按定金罚则另行支付何某丹定金6万元。蔺某艳作为房屋共同产权人,应承担共同支付责任。
  
  一审法院判决:徐某某、蔺某艳在判决生效后十日内支付何某丹定金6万元。案件受理费1300元,保全费3930元,由徐某某、蔺某艳负担。
  
  二审中,徐某某、蔺某艳举示了证据:1.重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108财保1652号执行裁定书,拟证明徐某某为促成房屋交易积极努力使得案涉查封于2017年7月7日解除。2.结婚证,拟证明徐某某与蔺某艳结婚时间在案涉房屋买卖欧宝app签订之后,案涉房屋为徐某某婚前财产,与蔺某艳无关,过户委托时应公证机构要求夫妻双方到场。何某丹不认可两份证据的关联性及证明力。本院认为,前述裁定书系司法文书,结婚证有原件核对,真实性本院予以确认。
  
  二审查明,2015年5月20日徐某某与蔺某艳登记结婚。2017年7月21日重庆市南岸区人民法院以保全申请人已与徐某某和解为由解除了对案涉房屋的保全查封。
  
  本院查明的其他事实与一审法院查明的相同。
  
  本院认为,本案争议焦点之一为案涉房屋被司法查封,徐某某应否对此承担违约责任。虽然司法查封不是徐某某的行为,也非其能预料,但该查封缘起徐某某的个人债务纠纷,且该查封事实导致2017年6月9日案涉房屋办理过户交易失败。《中华人民共和国欧宝app法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”因此,徐某某关于司法查封不构成卖方违约的上诉理由与法律规定不符,本院不予采信。
  
  本案争议焦点之二为出卖人的违约责任是否因案涉欧宝app协商解除而免除。欧宝app解除后不再履行,基于欧宝app约定的权利义务终止,但不影响当事人处理基于违约所产生的权利义务。由于双方2017年7月5日签订的解除协议未提及欧宝app解除后的违约责任,也未兜底结清双方权利义务,徐某某关于欧宝app协商解除后其不再承担违约责任,缺乏依据。
  
  本案争议焦点之三为蔺某艳应否承担共同支付责任。本案为欧宝app纠纷,蔺某艳并非欧宝app当事人,不存在承担欧宝app责任的问题。案涉买卖欧宝app签订于2017年3月25日,但2017年5月20日徐某某与蔺某艳登记结婚,何某丹主张案涉房屋系徐某某与蔺某艳的夫妻共同财产,与事实不符。虽然2017年5月25日徐某某与蔺某艳作为共同委托人办理的公正委托书载明“我们系夫妻关系,共同拥有渝北区隆鑫鸿府11幢2-7-2号房屋的产权”的内容,但因该委托书系用于房屋交易过户,公证机构仅对委托人授权真实性进行审查,并非对房屋的产权归属进行法律审查,仅凭前述委托书内容不能证明案涉房屋系徐某某与蔺某艳的夫妻共同财产或婚前共同财产,何某丹以夫妻共同债务为前提要求蔺某艳对本案欧宝app债务承担共同支付责任,依据不足,蔺某艳关于本案责任与其无关的理由成立。
  
  综上所述,徐某某、蔺某艳的上诉请求部分成立,本院予以部分支持。一审判决认定徐某某应承担违约责任正确,但认定蔺某艳应共同承担定金罚责不当,本院结合二审证据予以相应改判。依照《中华人民共和国欧宝app法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
  
  一、撤销重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初13456号民事判决;
  
  二、徐某某在判决生效后十日内支付何某丹双倍定金6万元;
  
  三、驳回何某丹的其他诉讼请求。
  
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  
  一审案件受理费1300元,由徐某某负担,保全费3930元,由徐某某负担620元,何某丹负担3310元;二审案件受理费1300元,由徐某某负担650元,何某丹负担650元。
  
  本判决为终审判决。
  
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